仲量联行近期发布的一份研报显示，相较于办公和生产，企业在布局研发、中试场地时总是格外谨慎——既要考虑地理区位，关注产业园区的基础设施及交通便利性，又要关注区位价值，即所在区域的产业环境及规模化集聚效应。

构建产业生态圈，突出园区区位价值，正是互联宝地滨江园的发展立足点。这个名字略显陌生的园区，位于素来有着老工业基地之称的宝山区，前身是始建于1978年的宝钢股份基地备件仓库，作为宝钢建设过程中最早建成的区域，见证了宝钢的发展历史。随着2022年宝武（上海）碳中和产业园获批上海市第三批特色产业园区，这片土地迎来新的机遇，成为宝武（上海）碳中和产业园绿色低碳产业发展的重要承载区。

(资料图片仅供参考)

眼下，曾经的旧仓库已抖落烟尘，蜕变为互联宝地滨江园一期项目，计划打造新材料、节能环保等产业生态，推动“低碳+智慧”相关产业集聚，今年8月正式交付投运。

适配度高更易吸引优质企业

“我们是做传感器研发的，要找一个能挖地基固定设备做实验的产业园区还真不容易。”上海朗尚传感技术有限公司实验室选址负责人严文广这样感慨。

这是一家从事传感器研发及应用的企业，产品在汽车、机器人、无人机、建筑物监测、林业电力等野外勘探和监测等领域有着广泛应用，总部位于浦东。随着业务拓展，企业有意布局一个实验室进行研发、测试，选址时却遇到难题：为防止误差，惯性传感器设备不能受到振动干扰，还要在一楼挖出地基，浇筑混凝土以固定设备。这些刚性需求在与不少产业园沟通后都碰了壁，直到来到互联宝地滨江园。

“园区与周边地铁站的距离在1.5公里左右，避免了振动干扰，由仓库改造的厂房也具备固定设备的条件。到现场一看，我们就放心了。”严文广说，目前实验室已进入装修阶段，承租面积310平方米。

朗尚的实验室定在A楼，这也是园区的主力研发中试产业楼之一。园区项目负责人、宝地资产文商旅事业部高级副总裁李志君告诉记者，A楼长180米、纵深47米、高12米，保留了原有仓库架构并做了内部改造和加固，分成上下两层，柱距设置也便于企业灵活分隔。“其中底层层高7.5米，这是考虑到产业性单位要在底层布局组合设备。”办公楼层承重一般为200公斤每平方米，普通工业厂房承重也只有500公斤到1吨每平方米，为省去企业进行局部加固的麻烦，园区把底层载重量做到2吨每平方米。

更高的建筑标准意味着更高的成本，但园区认为，与产业适配度更高的园区更容易觅得优质企业。“园区只租不售也是为确保招商符合整体定位和方向，为后续统筹运营提供保障。”李志君说。据了解，宝地资产自持运营的园区面积达600多万平方米，在上海中心城区和郊区皆有布点，做好口碑也是为园区联动创造机会。“比如，总部设在互联宝地杨浦园的企业可以来滨江园进行研发、中试，后续生产则可以放到数智宝地罗泾园。”

构建自带吸引力产业生态圈

“在这个绿色能源率先而行的碳中和园区，我们找到了合适的办公地，又在园区落地了零碳智慧园区业务。”互联宝地滨江园首批入驻企业、德坤智慧建造（青岛）有限公司总经理詹若清说。

德坤智慧建造依托同清湖协同创新中心，整合了中国工程院、同济大学、清华大学、湖南大学等高校资源及相关产业资源，开展智慧建造领域内的技术研发和制造，承租了园区D栋500平方米的办公空间。前期考察时，企业就从园区运营方了解到，园区已利用约4.1万平方米的4栋研发办公建筑屋面和车棚实施光伏屋面全覆盖，同时采用“自发自用，余电上网”模式。“我们的业务包括开发园区级别的能源管理系统，通过在此处打造落地样板，希望未来两三年内能够进一步优化储能、充电桩等产品，将中试环节也布局过来。”

作为宝武（上海）碳中和产业园的组成部分，绿色低碳产业发展的重要承载区，互联宝地滨江园有着先天优势，即依托中国宝武“高质量钢铁生态圈”的产业基础、创新体系、合作机制等，来构建产业生态。一些意向企业表示，产业生态圈对企业吸引力大，且园区临近宝武中央研究院、宝武碳材新材料研发中心为代表的“碳圈”核心企业（机构），未来有望在细分领域展开合作。

政策方面，园区也被纳入宝山区“科创30条”、大学科技园发展“黄金十条”扶持范围内，同时正在申请“大张江政策”。“园区还将在绿碳基金支持下引导产业集聚。”李志君介绍，中国宝武联合国家绿色发展基金和建信投资共同发起设立宝武绿碳基金（即宝武碳中和基金一期），总规模为100亿元，2022年3月已完成设立与备案。基金超过60%的投资区域将分布在长江经济带，重点投资方向为新能源、绿色技术、环保、污染防治和宝武碳中和产业链。

一站式配套和“生活”很近

互联宝地滨江园很大。地块二期整体开发区域约406亩，总规划建筑面积约25万平方米，即将投运的一期项目也有约159亩。虽然大是优势，但对入驻企业和人才来说，也怕“又大又偏”。所幸，互联宝地滨江园周边较为成熟的配套让他们少有后顾之忧。周边1.5公里的范围内有宝钢体育馆、第九人民医院北部和宝地旗下人才公寓，企业的人才交流、会务、展览需求也可在宝山宾馆一站式解决。

不同于一般郊环外产业园区的是，这里又和“生活”很近，与长滩居民区一路之隔，距离宝山主城区仅几分钟车程。长滩属于近年来区域人口增长的新板块，一路通往滨江沿线的水岸空间。因此，园区在开发之初便定下产城融合的基调——在打造科研产业园区的同时，吸引社区、城区居民汇聚于此，使之发挥社区文化发生器的作用，进而成为区域活力中心。

园区没有传统的围墙。穿过牡丹江路，人们可从长滩坡地公园顺势走入园区，在栽种着樱花树、银杏树的内部道路散步休憩，欣赏工业遗存的红砖外立面。待数千平方米的园区大草坪铺设完成，这里也将成为主题活动游乐场，做到“春日可露营，冬季有冰场，夏日来烧烤，秋季房车汇”。相关负责人介绍，为了让每家进驻企业都能“推窗见绿”，建筑之间都预留了大片绿化空间，一楼企业还能拥有独立庭院，C、D两栋办公楼中间的长廊也设计成了挑高式禅境庭院。

园区还提前考虑到了餐饮商业配套的问题。总面积超过1.1万平方米的M楼将在室内引入多种餐饮选择，并在一楼设置成片外摆位，满足办公人士和社区居民边喝咖啡边亲近自然的需求。紧邻商业的户外儿童天地和开放式宠物乐园，让萌娃、萌宠也能有专属活动空间。“这样一来，企业员工不用担心工作日要‘苦等外卖’，到了周末节假日，园区也自然成为亲子活动的欢乐天地。”相关负责人表示。